Динамика цен

Ситуацию на рынке недвижимости Украины нельзя назвать адекватной. Каждый, кто интересуется рынком украинской недвижимости, задавался вопросом, что же происходит в Украине с ценами на жилье? После снижения стоимости недвижимости вследствие финансового кризиса 1998 года, с 2000-го года начался невиданный подъем цен. С того времени жилье в Украине подорожало примерно в 10 раз. Только за 2006 год цена квартиры, в частности, в Киеве выросла на 60%. Средняя цена 1 м² в столице превысила $2,5 тыс. Преодолев эту отметку, город Киев обошел столицы всех восточноевропейских государств и вплотную приблизился к Берлину – столице самой богатой страны Евросоюза.  

Если реальные доходы граждан перевести в жилищную плоскость, то выяснится, что большинство украинцев стали за последние годы беднее, а не наоборот. Ведь цена той же однокомнатной квартиры тогда равнялась сумме средней зарплаты за 5 лет, а теперь – за 20-30 лет. Следовательно, для украинцев, желающих приобрести свое жилье, государственная, в частности, «правительственно-азаровская» статистика увеличения ВВП и дохода – очередная ложь.

Только за полтора месяца текущего года вторичное жилье в столице подорожало на 15%. Регионы не отстают и выдают показатели в 10-12%. И это при том, что некоторые эксперты прогнозировали обвал цен на рынке недвижимости. Глядя на ситуацию рынка жилья, сам собой напрашивается вывод про искусственно созданные схемы его регулирования, ручного управлния. Разум отказывается воспринимать долларовые суммы с 5 нулями за квартиру в доме, срок эксплуатации которого истек 10 лет назад. В отличие от многих отраслей экономики, рынок недвижимости не является саморегулирующимся, правила для него создают в немалом количестве кабинетов.

Причины высоких цен

Не секрет, что цены на недвижимость в столице неоправданно высоки из-за превышения спроса на жилье над предложением. Однако в основе процесса ценообразования лежит другая тенденция: конкретно в Киеве, по оценкам экспертов, для гармонизации цен на рынке необходимо ежегодно сдавать в эксплуатацию минимум 2 миллиона квадратных метров жилья. Тогда через 7-8 лет чрезмерный спрос будет полностью удовлетворен, и цены плавно поползут вниз. Сегодня в столице ежегодно строится лишь половина из необходимых квадратов.

Свои жилищные условия, конечно, могут позволить себе улучшить лишь отдельные слои населения. Небольшой процент спроса на жилье обеспечивает средний класс и небогатые люди, которые рискнули воспользоваться банковским кредитом под грабительские проценты.

Но главным покупателем жилья сейчас стали инвесторы в недвижимость (более 50% сделок за 2006 год в столице), которые в отличие от первых двух категорий не собираются жить в приобретенных квартирах. Их расчет прост: темпы роста цен недвижимости намного превышают ставки банковских депозитов. Сравним: жилье в 2006 году подорожало на 60%, а на депозите в гривне можно было получить только 15% (в долларах и евро – 6-9%). Альтернативных финансовых инструментов для приумножения накоплений в Украине пока нет.

Заинтересованы в продолжении роста цен на квартиры также риэлторы, строительные фирмы и чиновники всех мастей. Именно они ведут массовую пропаганду о дальнейшем увеличении цен, чинят препятствия конкурентам-строителям, спекулируют земельными участками и т. п. За последние годы количество риэлтерских контор выросло в 5-9 раз в зависимости от региона.

Разобраться в существующем рынке недвижимости, непрозрачных и искусственных схемах его функционирования журналисту «Вовремя.info» помогал эксперт, глава парламентского подкомитета по вопросам жилищно-комунального хозяйства Алексей КУЧЕРЕНКО:

Можно ли назвать цены на жилье искусственно завышенными? Кто заинтересован в таких ценах?

Есть две причины говорить о том, что существует некий сговор или «непубличная договоренность» (особенно это касается больших городов и, в частности, Киева) между местными властями и застройщиками – инвесторами. Следует подчеркнуть, что не строителями, а именно застройщиками, потому что строители имеют не очень большую рентабельность.

Несмотря на большой спрос, можно говорить о том, что цена на жилье сильно завышена. К сожалению, формальных признаков такой договоренности нет, то есть, если бы Антимонопольный комитет и желал расследовать дело, то вряд ли ему бы удалось найти следы сговора.

Я считаю, что очень срочно, как альтернативу и выход из ситуации, необходимо запускать государственную программу строительства доступного жилья. Потому что сейчас государство фактически самоустранилось с жилищного рынка и ничего не в силах предложить. Государство, по сути, ушло с рынка и не проводит какой-либо разумной политики. В связи с совокупностью этих причин мы и наблюдаем монополизацию рынка недвижимости.

Ситуация является аналогичной бензиновому кризису – там также рынок монополизирован. Тогда существовало два выхода из ситуации – либо административно диктовать цены трейдерам (но, как следствие, это несло дефицит бензина), либо «вбрасывать» через Госрезерв запасы бензина на рынок при повышении цены. Подобными интервенциями можно решить и жилищную проблему.

Именно поэтому необходимо создавать жилищный госрезерв, а создать его можно при помощи строительства государственного доступного жилья. Группа депутатов уже подала законопроект с предложениями относительно такой госпрограммы, и мы предлагаем нормальный механизм строительства. Его нужно рассмотреть уже в этом году, чтобы на следующий год заложить деньги в бюджет и запустить программу в реализацию.

Почему в Украине работает так мало иностранных строительных компаний?

Очень серьезной проблемой является отсутствие на украинском рынке нормальных мощных иностранных строительных компаний. Их вытесняют с украинского рынка искусственно. Они могли бы строить дешевое жилье. Украинские компании повышают цены на жилье и таким образом пытаются решить все свои проблемы. Они всячески противостоят возможному развитию настоящей конкуренции на жилищном рынке, они ее боятся.

В последнее время поднялись разговоры про возможный приход иностранных застройщиков в связи с грядущим вступлением в ВТО. После вступления в ВТО нашим строителям и чиновникам станет сложнее не допускать на рынок иностранные строительные компании. Если бы любая местная власть реально захотела получить на рынке жилье современного качества по доступным ценам, то его можно было бы получить – все зависит от желания. Наши строители за 10-15 лет работы в инкубаторских условиях плотно стали на ноги и всячески противодействуют конкуренции, осваивая западные стандарты строительства.

Как, по-вашему, будет развиваться рынок недвижимости в ближайшие годы? Есть ли вероятность обвала цен или, по-крайней мере, стабилизации?  

Очень сложно сейчас делать прогнозы по рынку жилья на следующие несколько лет. Таких качественных профессиональных прогнозов сейчас просто нет. Пока никто не в состоянии оценить реальный запас потребительского спроса и реальные доходы граждан. По «белой экономике» купить себе квартиру может мало людей. Но все же недвижимость покупают, то есть огромные средства идут в тень.

Многие граждане играют в спекуляцию на рынке жилья – запускают спекулятивный капитал, покупают по несколько квартир, чтобы потом заработать на продаже. Однако это очень опасно, потому что такая система может превратиться в финансовую пирамиду, которая рано или поздно развалится. Я не берусь предугадать обвал рынка жилья, но есть некоторые основания считать, что он возможен. Хотя не было официальной аналитики, которая бы это предусмотрела.